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Présentation
Le statut de LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) permet d’investir en immobilier locatif.
On distingue le « non professionnel » du « professionnel » celui qui, donnant en location un ou plusieurs biens meublés, en tire un montant de recettes locatives brutes annuelles inférieur à 23 000 €, ou ne retire pas de cette activité plus de 50 % de ses revenus et n'est pas inscrit au registre du commerce et des sociétés.
Ce type d’investissement bénéficie d’un cadre fiscal privilégié, puisqu’il génère des revenus sécurisés et non fiscalisés (grâce aux amortissements différés), et il est possible de déduire la TVA. Les revenus dégagés de ce type d’investissement sont issus d’une activité commerciale et ainsi dépendent du régime fiscal des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) non professionnels. Seront déduits des revenus l’ensemble des charges et autres déficits.
L’avantage de ce régime est également l’amortissement du mobilier et de l’immobilier
Seuls les personnes physiques, imposées ou non, peuvent bénéficier de ce type d’investissement. Le principe consiste à acquérir un bien immobilier neuf ou ancien, meublé, permettant de se constituer une rente défiscalisée.
Le logement doit être loué meublé à usage d’habitation. Le mobilier doit permettre au locataire de vivre correctement dans le logement. Il ne suffit pas de mettre seulement une table, des chaises et un lit, mais aussi des couverts, des draps, etc.
La location en meublé non professionnelle s'applique aux biens immobiliers, neufs ou anciens, parmi lesquels:
- Chambre d'hôte et autre gîte rural;
- Partie de la résidence principale du loueur (chambre par exemple);
- Location saisonnière de villa ou appartement
- Logements situés dans une résidence avec services (tourisme, affaire, étudiants, médicalisée, ...), et confié par bail commercial à un exploitant professionnel.
Les logements situés dans une résidence avec services profitent d’un amendement à la loi LMNP.
La loi LMNP Bouvard-Censi.
L’amendement Bouvard-Censi appliqué à la loi LMNP permet aux acquéreurs de logement au statut LMNP de bénéficier tous les avantages de la loi Scellier 2010. Cet investissement permet ainsi de réduire les impôts sur le revenu à hauteur de 25 % en 2009 et 2010, puis à 20% en 2011 et 2012. Pour profiter de cet amendement, il faut se porter acquéreur d’un appartement en résidence de services. Le prix de revient est pris en compte dans la limite de 300 000€ et la réduction d'impôt est étalée sur neuf ans.
Les résidences avec services peuvent être classées en fonction du public auquel elles s'adressent : les résidences de tourisme, les résidences troisième âge, les résidences pour étudiants, les résidences médicalisées (EHPAD). Toutes les résidences avec services permettent de bénéficier d'avantages fiscaux importants : remboursement de la TVA inhérente à l'acquisition du bien... Les résidences avec services doivent obligatoirement proposés trois services : accueil, petits déjeuners, linge et ménage.
Les conditions
Le Loueur doit bénéficier du statut Meublé Non Professionnel (LMNP), cela vaut pour le foyer fiscal, aucun autre membre du foyer fiscal ne doit bénéficier de ce statut.
L’investisseur doit forcément acquérir un bien immobilier dans les résidences de services de type :
- Résidence de tourisme
- Résidence étudiant
- Résidence troisième âge
L’investisseur s’engage à ce qu’au maximum un mois après acquisition et pendant une durée de 9 ans minimum louer en meublé les logements achetés à la personne qui exploite la résidence.
Les avantages
L’investisseur en résidence de services se verra cumuler les avantages de la loi LMNP et de l’amendement Bouvard-Censi.
- Déduction de la TVA, soit 19,60 % de réduction sur le montant de l’investissement.
- La loi Bouvard vous permet d’obtenir une déduction d’impôt de l’ordre de 25 % du prix hors taxe du bien acheté.
- Des garanties locatives contractuelles, signées devant notaire (minimum 9 ans) vous sont assurées. Un gestionnaire se chargera du fait qu’aucun loyer ne demeure impayé, qu’il n’y ait aucuns problèmes liés à la location ou à la gestion.
- Les loyers perçus sont non imposables durant 20 à 25 ans.
- Les 2 premières années voire plus longtemps, le propriétaire bénéficie d’une exonération de taxe foncière.
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